Osa 1
Osa 2
Osa 3
|
Suunnittele ensin ja rakenna sitten
Tämä kolmiosainen artikkeli rakentamisen rahoituksesta on syntynyt muutama vuosi sitten rakentaneen omatoimirakentajan kynästä ja kokemuksista. Ensimmäisessä osassa tarkastellaan rakentamisen etukäteissuunnittelua.
Rakentamista ei voi toteuttaa ilman rahoitusta. Useiden talonrakentajien unelmat saattavat kutistua viimeistään pankin lainaneuvotteluissa. Onko ylipäänsä tavallisilla palkansaajilla enää varaa rakentaa? Miten rakentamisprosessin suunnittelu vaikuttaa kustannuksiin?
Rakentamisen tärkein vaihe
Hyvän lopputuloksen keskeisin menestystekijä rakennetaan ennen varsinaista taloa. Suunnitelman alkuvaiheessa lyödään lukkoon jo 70-80% rakentamisen loppukustannuksista. Huonoa suunnittelua on se, että ei suunnittele ollenkaan. Ensimmäisenä suunnittelupöydälle ei kannata levittää kuvia ihanista tapeteista - niiden aika tulee vasta myöhemmin. Talonrakentajien tärkeät kysymyssanat ovat: Mihin, koska kuka ja miten?
Mihin rakennetaan
Etelä-Suomessa monia rakentajia vaivaa tonttipula. Tosin tähän Helsinki on luvannut tarttua ongelmaan lupaamalla kaavoittaa historiallisen paljon tontteja asuntorakentamiseen (Taloussanomat 28.5.2007). Siitä huolimatta harvaan asutun Suomen ongelmaksi on muodostunut korkea maan hinta. Käytännössä tosissaan rakentamaan ryhtyneet ovat sen talonsa johonkin pystyttäneet - ilmeisesti niitä tontteja löytyy sittenkin.
Kasvukeskuksissa tonttimaata saa enää harvoin vuokrata, mutta poikkeuksiakin löytyy esimerkiksi Jyväskylästä. Useissa kunnissa on pikkuhiljaa aloitettu myymään tontteja tarjouskilpailun perusteella. Tässä vaiheessa rakentajan tulisi jo tietää rakentamisensa todelliset realiteetit, ettei tarjouskilpailun huuma lohkaise liian suurta palaa kokonaisbudjetista.
Koska rakennetaan
Kun paikka on löytynyt voidaan hahmottaa tulevan talon muotoja ja neliöitä - kaavan määräämissä rajoissa. Jos sinua on onnistanut, omistat juuri sen maaläntin, mistä olet unelmoinutkin. Viimeistään nyt sinun tulisi tietää, koska rakentaminen olisi tarkoitus alkaa.
 Yleensä talotehtaat antavat kohtuullisia alennuksia, mikäli talotoimitus ajoittuu talviaikaan. Muitakin rakennusalan ammattilaisia saa paremmin palkattua kovimmilla pakkasilla. Tässä kohdin on siis mahdollista säästää. Ammattilaisten mielestä molemmilla rakennusajankohdilla on hyvät ja huonot puolensa. Kokonaisprojektin suunnittelulla on tärkeä osuus hyvän lopputuloksen kannalta.
Kuka rakentaa
Tämä on kustannusten kannalta taloprojektin tärkeimpiä päätöksiä. Periaatteessa on olemassa kolme päälinjaa, joista ihmisillä on olemassa erilaisia omia variaatiota.
Ensimmäinen vaihtoehto on teettää koko urakka ulkopuolisella. Käytännössä omalle vastuulle jää ainoastaan talomallin, materiaalien valinta ja rahoittaminen. Siivouksenkin voi ostaa rahalla ulkopuoliselta. Selvää on, että tässä mallissa rakentamiskustannukset ovat korkeimmat. Yleensä projektia ohjaa pääsuunnittelija, joka voi toimia myös vastaavana mestarina. Hän huolehtii projektin etenemisestä ja aliurakoitsijoiden palkkaamisesta. Joissakin tapauksissa voidaan myös hoitaa tarvittavat luvat ja liittymät pääsuunnittelijan toimesta. Sopimuspapereita ei tällaisessa rakentamisessa tarvitse välttämättä useita. Avaimet käteen rakentamisessa keskikokoisen talon hankintahinta varustelutasosta riippuen sijoittuu 300.000-400.000 e maastoon. Tontin hintaa ei ole tässä arviossa mukana.
Toinen päälinja on teettää suurin osa rakentamisesta ulkopuolisella työvoimalla, mutta erona edelliseen on siinä, että rakennuttaja itse koordinoi ja hallitsee prosessia. Tämän mallin etu on siinä, että rakennuttaja voi säästää tuhansia euroja vertailemalla ja kilpailuttamalla. Hän voi myös ottaa tiettyjä työvaiheita rakentamisesta itselleen. Tällä tavoin rakentamiseen osallistuvat voivat tehdä esimerkiksi itse talon perustukset, ulko- ja sisämaalaukset, laminaattien tai laattojen asentamisen. Jo näissä työvaiheissa työn osuus kustannuksista on niin suuri, että voidaan puhua minimissäänkin 10.000-30.000 euron säästöistä tilanteesta riippuen. Yleensä rakentaminen tehdään oman työn ohessa loma-aikoina tai ilta- ja viikonlopputöinä.
 Kolmas vaihtoehto on hartiapankkirakentaminen. Siinä pyritään maksimoimaan oman työn osuus huippuunsa. Tehdään lähes kaikki itse, vaikka ei ihan osattaisikaan. Rakentajan palkka muodostuu talon laskennallisesta myyntivoitosta. Onnistuessaan tämä rakentamistapa voi tuoda helposti 50.000-100.000 säästöjä työkustannuksissa (mikäli omalle työlle ei lasketa arvoa). Tässä pitää kuitenkin huomioida pari muuta pikkuseikkaa eurojen rinnalla. Ollaanko töistä poissa vuorotteluvapaalla tai työttömänä. Pystyykö rakentamiseen rekrytoimaan vaimon lisäksi muuta talkooväkeä ja onko itsellä riittävästi ammattitaitoa ja perusasennetta rakentamiseen. Tässä rakennustavassa korostuvat parisuhteen kestävyys ja vastaavan mestarin rooli.
Talopeliä pelaamaan
Rakentaminen on eräänlaista pelaamista. Ikävä puoli siinä on se, että pelataan oikeilla euroilla eikä monopolirahalla. Minimissään jokaisen rakentajan tulisi syöttää talonsa tiedot johonkin kustannuslaskuriin, joka antaisi suuntaa rakentamisen kustannuksista. Tällaisia luotettavia laskureita löytyy mm. Tampereen Teknisen Korkeakoulun talopeli -nimisestä ohjelmasta. Ohjelma lupaa (mikäli lähtötiedot ovat oikeita) kustannusten pysyvän noin +/- 5 % tuntumassa. Omalla kohdallani tämä piti aikoinaan kyllä paikkansa. Ohjelmassa on huomioitu hyvin myös rakentamispaikkakunta, joka tuo suuriakin muutoksia loppulukuihin. Pelaaminen pitää suorittaa heti suunnittelun alkuvaiheessa. Rakentamisbudjetti kannattaa näyttää vielä ammattilaiselle, joka pystyy nopealla silmäyksellä poimimaan mahdolliset virheet.
Tärkeitä muutamia linkkejä budjetointia varten rakentamaan alkaville:
www.talopeli.fi
www.rakentaja.fi (Koti-optimi laskuri löytyy jäsenpalvelusta)
www.prkk.fi
https://www.op.fi/op?id=20104 (OP-ryhmän kustannuslaskuri)
www.kotionline.fi/nordea
www.raksystems.fi/ (maksullinen)
|
|
