Osa 1 Osa 2 Osa 3 Rahoita ja rakenna Harva suomalainen on rahoittanut rakentamisensa lottovoitolla. Täytyy olla muitakin vaihtoehtoja. Miten unelmista pystyy pitämään kiinni koko rakentamisen ajan? Miksi toiset joutuvat hakemaan lisälainaa, kun toisille saattaa jäädä rahaa vielä auton vaihtoon? Miten rakennetaan? Tähän voisi lisätä myös kysymyksen miten rakentaminen rahoitetaan. Moni lainanottaja ajattelee pankkeja kilpailutettaessa vain lainamarginaalien suuruutta - otetaan se, joka tiristää pienimän prosentin. Tässä voi säästää kahden pankin välillä suhteessa aika pienen summan. Jälleen kerran on kysymys suuremmasta kokonaisuudesta, jossa joudutaan miettimään mikä hinta rahalle muodostuu. Samanarvoista rahaa myydään eri hintaan eri yhteyksissä. Mitä pankit eivät aina muista kertoa? ARA -tukee ensirakentajia. Usein pankkien kanssa asioidessa pankit eivät tarkoituksella mainosta aiemmin hyvin tiedossa olevaa ARA:n valtiontakausta ja korkotukilainaa. Valtio tukee alle 40-vuotiaita ja/tai ensiasunnon ostajia tietyissä tulorajoissa korkotukilainoilla. Käytännössä korkotukilainan voi saada jopa hieman yli puolelle lainasummasta talosta ja perheen koosta riippuen. Korkojen noustessa valtio tukee yli 3,8% ylimenevää osaa 75%:in osuudella 10 vuotta. Asiakkaan maksettavaksi jäisi korkojen noustessa vain 3,8%+ylimenevästä osasta neljännes. Nykyisellä euribortasolla tämä on jo isoilla lainamäärillä satoja euroja vuodessa. Lisäksi rakentaja ei tarvitse välttämättä muita takaajia lainalleen. Korkotulilaina käyttäytyy kuitenkin markkinakorkojen mukaisesti ja jos euribor alenee niin korkotukilaina seuraa mukana. Korkotukilainan hyväksymistä koskeva hakemus jätetään sille kunnalle, jonka alueella lainoitettava asunto sijaitsee. Kunta hyväksyy hakemuksen ARA:lta saatujen ohjeiden mukaisesti. Lainanhakija hakee henkilökohtaisen lainan hyväksymistä korkotukilainaksi ilman hakuaikaa. Ympäristöministeriö antaa kunnille ohjeet hyväksyttävistä omakotitalon enimmäiskustannuksista. Aiheesta lisää:www.ara.fi Pankkien tarjoamat vaihtoehdot Pankit tarjoavat lainavakuutuksia tai korkokattolainoja siltä varalta, että lainojen korot nousevat yli asiakkaan kanssa sovitun prosentin. Näille lainoille määritellään oma kertamaksu, joka maksetaan lainaa nostettaessa. Pankin kanssa voi myös sopia kiinteäkorkoisista lainoista, joissa laina-aika on yleensä useita vuosia, jopa yli 15 vuotta. Muutama vuosi sitten eräs pankki mainosti 2,8% kiinteällä korolla 15 vuoden pituista laina-aikaa - silloin olisi rakentajien kannattanut toimia. Korkojen nousu näyttäisi jatkuvan ainakin tämän vuoden, vaikka on arvioitu, että 5% :n lainankorot pitäisi olla Euroopassa jonkinlainen kipuraja. Talonrakentajan tulisi kuitenkin laskea lainansa määrä suhteutettuna nykyiseen korkotasoon ja lisättynä vielä parilla prosenttiyksiköllä. Tämä määrittelee paljon millaisen lainan pystyy myös maksamaan kohtuuajassa takaisin. Korkojen noustessa rakentajat sitovat lainansa mieluimmin pankkien prime -korkoon, joka näyttää paperilla halvemmalta. Käytännössä se seuraa kuitenkin markkinoita - tosin pienellä viiveellä. Paljon on siis mietittävää, ennen kuin tontilla on tapahtunut juuri mitään näkyvää. Pankkien kilpailuttaminen Pankkien vertailu on ammattilaiselle vaativaa ja kuluttajalle miltei mahdotonta. Pankkien oma slangi ja vakuutusten ja muiden etujen sitouttaminen pankkipalveluihin on monimutkainen vyyhti, jossa pitää vain kysellä paljon tyhmiä kysymyksiä. Lisäksi toiset pankit maksavat bonusta ja toiset ei. Pankkipalvelujen hinnoissa on monenlaisia eroja. Asiakkaan kannattaa vain pitää päänsä kylmänä ja valita muutamista eri vaihtoehdoista oma ratkaisu. Päätöksiä pitää tehdä. Jos valinta osoittautuu huonoksi myöhemmässä vaiheessa niin pankkeja voi helposti vaihtaa. Marginaalit ovat melko alhaiset tällä hetkellä. Muutamia vuosia sitten rakentaneiden kannattaa käydä pankissa visiitillä ja tarkistaa onko silloinen marginaali enää markkinoiden mukainen. Normaali vaihteluväli lainojen marginaalissa on 0,3-0,4 välissä. Jopa 0,3% alle on päästy. Raha ja vakuuttaminen Kun menee pyytämään pankkiin lainatarjousta, niin on varauduttava siihen, että matka pankista jatkuu suoraan vakuutustoimistoon. Vakuutukset ovat rahanarvoisia papereita - varsinkin jos sattuu vahinkoja. Harva tarkistelee vakuutuksiaan vuosittain tai koskaan. Rakentaminen on viimeinen vaihe terästäytyä. Moni rakentaja on harmitellut sitä kun tuli säästettyä väärässä paikassa -vakuutuksissa. Tämä tietenkin silloin kun vahinko on jo sattunut. Tietysti harmittaa sitäkin, joka on maksanut talovakuutustaan puolivuosisataa - ilman ensimmäistäkään vahinkoa. Palovakuutus on jo pakollinen lainan nostamiseksi, se pitää toimittaa pankkiin jossakin vaiheessa. Hiljattain vakuutusten keskinäisessä vertailussa parhaimmaksi vakuutusyhtiöksi arvioitiin merkittävällä erolla sellainen toimija, joka ei ole kytkettynä mihinkään pankkiin. Urakoitsijoilla on yleensä pakolliset vakuutukset hoidettuna. Työkseen rakennettaessa vahinkoja sattuu ammattilaisillekin. Muistan kuinka naapurin putkimies teki liian löysän putkiliitoksen uuteen vastavalmistuneeseen omakotitaloon sillä seurauksella, että koko talo lainehti muutama päivä muuton jälkeen. Korjauskustannukset olivat mammuttiluokkaa.