Kymmenen rahan­arvoista vinkkiä raken­nuttajalle

Olemme ensikertalaisia rakennuttajina, mutta siitä huolimatta rakennusprojektimme on sujunut todella hyvin alusta alkaen. Siksi päätimme koota raksavinkkimme yhteen. Alla luetellut vinkit ovat niitä, joiden mukaan itse olemme toimineet. Ainakaan toistaiseksi ei ole pettymyksiä tullut kohdattua. Huolellinen valmistautuminen projektiin on valttia ja avain siihen, että hankkeen käynnistyessä hommat sujuvat nopeasti ja sovitusti. Kaikki neuvomme ovat henkilökohtaisia mielipiteitämme.

1. RAHOITUS

Ennen yhdenkään sopimuksen tekemistä neuvottele koko rakennushankkeen rahoitus kuntoon. Näkökulmia on kaksi: paljonko rahoitusta tarvitaan talon rakentamiseksi, ja paljonko rahoitusta tarvitaan asumisen aikaisten kustannusten maksamiseksi.

Mieti realistisesti, kuinka paljon pystyt kuukaudessa asumisesta maksamaan. Asumisen aikana omakotitaloasuja maksaa ainakin kiinteistöveroa, sähköä ja lämmitystä, jätehuoltoa ja aikanaan myös talon pieniä peruskorjauksia. Samaan aikaan asumisen ajalta rakennuttaja maksaa todennäköisesti myös pankille asuntolainan lyhennystä ja korkoa. Mitä enemmän rakennushankkeesta voi rahoittaa ilman pankkilainaa – siis omilla säästöillä – sitä pienemmiksi muuttuvat asumisen aikaiset kustannukset lainanlyhennysten pienentyessä. Kaikkiaan lainanlyhennyksistä selviäminen on syytä laskea nykyistä korkeamman korkotason kestävästi. Se johtaa helposti siihen, että laina-aikaa kannattaa venyttää pitkäksi.

Toinen varhaisessa vaiheessa ratkaistava rahoituksellinen kysymys kuuluu, missä asut rakentamisen ajan? Perheemme on asunut reilun vuoden ajan pienehkössä vuokra-asunnossa. Toisin sanoen meillä ei ole ollut edellistä asuntoa myymättä, vaan olemme rakentamassa samalle tontille, jolta purimme edellisen kotimme.

Rahoituksen osalta kannattaa laskea budjetti aina rakennuslupamaksuista ja maatöistä pihan rakentamiseen asti. On mahdotonta kiteyttää nyrkkisäännöksi, kuinka paljon talopaketin hinnan päälle tulee kustannuksia tontista ja rakennuttamisen kuluista liittymät mukaan lukien. Myös maapohjan rakenne vaikuttaa hintaan esimerkiksi louhintatarpeen osalta. Meidän kohdallamme talopaketin lisäksi tulevat rakennuttamisen kulut näyttävät jäävän 15–20 prosenttiin suhteessa talopaketin hintaan – tontti pois lukien.

Tämän lisäksi tontin rahoitus vaikuttaa kokonaisuuteen: omatonttinen kohde kasvattaa rakennusaikana rahoitettavaa summaa merkittävästi, siinä missä vuokratontti siirtää koko maapohjan kustannuksen asumisen ajalle tonttivuokran maksuna.

2. TONTTI

Jos asut kasvukeskuksessa, pyri hankkimaan rakennuspaikan tontti omistukseesi. Maan arvo kohoaa talon arvoa varmemmin. Maa ei sinänsä kulu, vaan pikemminkin muuttovoittoisilla alueilla tonttien arvot kohoavat kysynnän kasvun kautta, koska maata ei ”hyville sijainneille” enää valmisteta. Hyvillä sijainneilla sen sijaan tontteja kaavoitetaan jatkuvasti enemmän myös kerrostaloasumiseen soveltuviksi, joten aikanaan omakotitalotonttina toiminut maa-alue voi kasvattaa arvoaan merkittävästi, mikäli ajan kuluessa samalle tontille saisi kaavoittajan puolesta rakentaa myös kerrostaloja. Siinä missä maa ei kulu, talo kohtaa elinkaarella monenlaisia peruskorjaustarpeita.

Tontit pyörivät markkinoilla monissa eri hintaluokissa sijainnista ja koosta riippuen. Siksi kannattaakin olla hyvin selvillä siitä, paljonko tontista on järkevää maksaa. Mieti itsellesi tärkeimmät asiat tonttia koskien. Onko tärkeintä sijainti, ilmansuunta, rakennusoikeuden määrä, pienalueen elinympäristö, luonto ympärillä, lähipalvelut vai työmatkan helppous?

Jos päädyt rakentamaan vuokratontille, huolehdi, että vuokrasopimus on asianmukaisesti tehty. Vuokra-aika kannattaa sopia mahdollisimman pitkäksi ja vuokrahinta sellaiseksi, että pystyt sen maksamaan koko asumisajan. Asukkaan kannalta hyvissä tontinvuokrasopimuksissa asukkaalla on myös säännöllisin väliajoin oikeus – mutta ei velvollisuutta – lunastaa tontti omaksi. Toinen näkökulma koskee tonttivuokran korotusehtoa: vaarallisimmillaan tontinvuokra kohoaa vuosittain automaatin tavoin riippumatta maa-alueen ja talon todellisesta arvonkehityksestä, puhumattakaan tulotason kehityksestä.

3. SUUNNITTELEMINEN

Suunnittele kerralla talo, sisustus ja pihatyöt – näin vältyt kustannusylityksiltä. Laadi koko hankkeen budjetti omalla laatutasovaatimuksellasi realistisesti laskettuna. Panosta suunnittelussa asioihin, jotka tekevät kodistasi ainutlaatuisen ja juuri teille sopivan – tunnista perheellesi ”must have”-ratkaisut ”nice to have”-ratkaisuista. Panosta tilojen käytännöllisyyteen, sillä arjen toimivuus on kotona tärkeää.

Mieti ratkaisut järjellä – satsaa niihin, joita on vaikeaa tai mahdotonta jälkikäteen muuttaa taikka lisätä. Keittiön laminaattitason voi hyvin vaihtaa kivitasoksi muutaman vuoden kuluttua, mutta esimerkiksi ikkunoiden lisääminen voi olla paljon työläämpi ja monesti mahdotonkin työ. Selvitä tehtävä- ja vastuualueet huolella läpi. Mitkä ovat rakennuttajan roolit, mitkä ovat talotoimittajan? Tee sopimus vasta, kun tiedät, mihin sitoudut.

4. VASTAAVA TYÖNJOHTAJA JA PÄÄSUUNNITTELIJA

Etsi osaava pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja projektille – tässä kohdassa ei kannata säästää, koska paikka on väärä! Pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja ovat koko projektin onnistumisen kannalta keskeisiä henkilöitä. Heidän ammattitaidollaan ja projektille omistautumisellaan on suuri merkitys. Kyseiset henkilöt ovat hankkeen viranomaislupien kannalta pakollisia, mutta niihin kannattaa suhtautua lisäarvoa tuovina elementteinä.

Me palkkasimme molemmat henkilöt heti hankkeen alussa ja se on osoittautunut loistavaksi päätökseksi, he ovat olleet luottohenkilöitämme koko prosessin ajan. Hankkeen alussa tarkoittaa tapauksessamme sitä, että vastaava työnjohtajamme oli mukana kokouksessamme jo Kannustalon myyntiedustajan kanssa ennen sopimuksentekoa. Näin pystyimme huomioimaan esimerkiksi talon maalaukseen liittyviä näkökulmia siten, että mahdollisimman vähän maalattavaa jää talon valmistumishetkelle. Monet elementit voidaan siis välimaalata jo tehtaalla. Vastaava mestari kannattaa siis palkata jo talotoimittajien kilpailutusvaiheessa. Hän osaa vertailla toimitussisältöjä, kysyä tärkeitä lisäkysymyksiä ja katsoa, että talopaketin hinta on järkevä sisältöön nähden.

”PÄÄSUUNNITTELIJA JA VASTAAVA TYÖNJOHTAJA OVAT KOKO PROJEKTIN ONNISTUMISEN KANNALTA KESKEISIÄ HENKILÖITÄ. HEIDÄN AMMATTITAIDOLLAAN JA PROJEKTILLE OMISTAUTUMISELLAAN ON SUURI MERKITYS.”

5. TALOTOIMITTAJAN VALINTA

Sopivan talotoimittajan löytämiseen kannattaa käyttää aikaa. Ensin kannattaa miettiä, millaisen talon ja toimitussisällön haluaa. Puutalo, kivitalo vai hirsitalo? Mitä valmiimmat ovat omat suunnitelmat ja toiveet sisällöstä, sitä helpompaa on pyytää tarjouksia talotoimittajilta. Tarjoukset kannattaakin pyytää juuri niillä valinnoilla, jotka kotiisi haluat. Myöhemmin tehdyt muutostyöt voivat maksaa reilusti, joten jo tarjousvaiheessa kannattaa pyytää mahdollisimman kattavasti hinta kaikelle, mitä uudelta kodilta toivot. Näin saat tietoosi tarkan summan, eikä tähän enää tule muutoksia, ellet itse halua projektin edetessä nostaa jonkin osan laatutasoa.

Talotoimittajan myyntiedustajan kanssa keskusteltaessa on hyvä olla selvä käsitys siitä, millaiset ikkunat, lattiat, laatat, kiintokalusteet, valaistukset, sauna ja takka ovat unelmien kotiin tulossa. Pyri saamaan talotoimittajien tarjoukset saman sisältöisiksi, jotta voit helpommin vertailla niitä.

Meille talotoimittajan valinnassa tärkeitä asioita olivat talopaketin hinnan lisäksi sisällön laajuus ja helppous siinä, ettei rakennuttajalle jää paljoa tekemistä itselle. Kuitenkin näitä asioita tärkeämpää oli luottamus talotoimittajaa kohtaan ja jo ensimmäisistä hetkistä saatu asiantunteva palvelu. Joissakin talopaketeissa lähtöhinta oli edullisempi, mutta meidän sisustusvalinnoillamme hinta olisi ollutkin reilusti lähtöhintaa enemmän. Onneksi selvitimme todelliset kustannukset etukäteen ja pyysimme tarjouksiin eritellyt hinnat. Esimerkiksi suurten ikkunoiden ja lasiliukuovien lisäämisellä tulee nopeasti monia tuhansia euroja lisähintaa. Siksi nämä kannattaa olla piirrettynä pohjapiirrokseen jo siinä vaiheessa, kun pyytää tarjouksia.

6. MAATYÖT

Kilpailuta maatyöt ja teetä mieluiten pihatyöt samalla urakoitsijalla. Sovi mieluummin urakkahinta kuin tuntitaksa, sillä maatöissä tulee usein yllätyksiä ja työtunteja uppoaa helposti paljon suunniteltua enemmän. Vaikka maaperätutkimuksen mukaan tontti olisi helppo kohde, sieltä voi aina paljastua yllätyksiä, jotka saattavat tulla kalliiksi. Suurin yllätys liittynee tyypillisesti louhintatarpeeseen. Varaa maatöihin puskuria riittävästi, sillä ylimääräiset louhinnat, louhintakatselmukset, mittaroinnit, paalutukset ja maantäytöt maksavat nopeasti useamman tonnin, jopa kymppitonneja.

Meillä 857 neliömetrin tontin maatyöt maksoivat noin 50 000 euroa. Tämä oli urakkahinta, johon sisältyi kaikki mahdollinen, kuten kallion louhiminen, louhintakatselmukset naapuritonteille, tärinämittarit, louheiden poiskuljettaminen, liittymien muodostaminen, talon pohjatyöt perustusvalmiiseen kuntoon ja viemäröintien rakentaminen. Meidän tontillamme maatyöt kestivät pitkään, sillä yllätyksiä tuli useampia. Tuntipalkalla kokonaislasku olisi ollut paljon suurempi.

7. YHTEISTYÖKUMPPANIT

Tee sopimuksia vain sellaisten tahojen kanssa, joihin luotat. Selvitä yhteistyökumppaneiden työ- ja taloustilanne. Kuka heitä suosittelee? Onko heillä oikeasti aikaa uuteen projektiin? Uskallatko lähteä kalliiseen ja pitkäkestoiseen yhteistyöhön, ellet luota toiseen osapuoleen?

Kannustalon yhteistyökumppaneina meidän kotimme osalta ovat kiintokalusteiden toimittajana Puustelli, ikkunoiden toimittajana Tiivi, ulko-ovien toimittajana Kaskipuu, lasiliukuseinien toimittajana Profin, porrastoimittajana Hoviportaat ja saunatoimittajana SunSauna. Yksi merkittävä syy Kannustalon valikoitumisessa talotoimittajaksemme olikin se, että yhteistyökumppanit ovat meille tuttuja ja selvittelyiden jälkeen olimme entistä vakuuttuneempia, että saamme laadukkaat ja hinta-laatusuhteeltaan järkevät ratkaisut uuteen kotiimme.

8. RAKENNUTTAJAN VELVOLLISUUDET

Huolehdi työmaalla työtä tekevistä ihmisistä ja hoida myös rakennuttajan velvollisuuksiasi yhteistä onnistumista tavoitellen. Muista, että kaikilla raksalla työskentelevillä on sama päämäärä: tehdä toiveidenne mukainen ja aikataulussa valmistunut koti – kerralla laadukkaasti ja oikein. Osoita kiitollisuutta ja arvostusta ammattilaisia kohtaan!

Kannattaa siis omaksua positiivinen ja oikea asenne rakennuttajan roolissa – yhteistyötä ja vuorovaikutusta, ei ylitsepääsemättömien ongelmien etsimistä. Kaikki haasteet ja ongelmat pystyy ratkaisemaan, kun osaa kuunnella ja neuvotella. Kukaan ei tee virheitä tahallaan. Riitely, uhkailu ja syyttely ovat vihoviimeisiä keinoja edistää projektia. Sen sijaan ystävällisyydellä pääsee pitkälle. Näin olemme huomanneet myös aikatauluttaessamme vesijohto- ja sähköverkkoon liittymisiä koskevia töitä paikallisten toimijoiden kanssa.

Huolehdi, että työmaan olosuhteet ovat työskentelykelpoiset. Onko lähellä raksaa mahdollisuus käyttää vessoja tai olisiko bajamaja hyvä vaihtoehto? Onko lähellä lounaspaikkaa tai olisiko raksalle mahdollista hankkia vaikkapa pieni jääkaappi, mikro ja kahvinkeittomahdollisuus? Meidän raksaltamme on 800 metriä lähimmälle huoltoasemalle, jossa on lounas tarjolla ja wc käytettävissä. Hankimme heti rakennushankkeen aluksi pienen jääkaapin, jossa on aina tarjolla kivennäisvesiä ja limsaa. Jääkaapin päältä löytyy aina pieniä välipaloja ja herkkuja. Kahvinkeittoa varten on vedenkeitin ja pikakahvipakkaus. Pieniä asioita, mutta saadun palautteen mukaan iloa tuottavia.

”OMAKSU OIKEA ASENNE RAKENNUTTAJAN ROOLISSA – YHTEISTYÖTÄ JA VUOROVAIKUTUSTa, EI YLITSEPÄÄSEMÄTTÖMIEN ONGELMIEN ETSIMISTÄ”

9. LÄHIPIIRIN HUOMIOIMINEN

Tee rakennushankkeesta yhteinen asia lähimpiesi kanssa – silloin se muuttuu työläästä projektista innostavaksi yhteiseksi matkaksi. Ota läheiset mukaan suunnitteluun, kerro hankkeen edistymisestä ja näytä tulevaa kotia läheisille. Rakentumassa on paikka, jossa lähipiiri tulee viettämään myös aikaa. Yhdessä tekeminen raksalla sitoo lähimmäisiä tiiviimmin yhteen. Vaikkapa pihan siivoustalkoo piknikin ohessa ei ole ollenkaan hullumpi tapa viettää aikaa ystävien kanssa. Muista myös, että tarkoitus ei ole hyödyntää ilmaista työvoimaa tai kuormittaa lähimmäisiä. Osallistumisen pitää olla vapaaehtoista, eikä ole syytä loukkaantua, vaikka vastaus talkookutsuihin olisi kieltävä.

10. MATKASTA NAUTTIMINEN

Rakennusprojekti on kuin matka, jonka päätepysäkkinä on talon valmistuminen ja muutto uuteen kotiin. Matkan aikana tulee koettua monenlaisia tunteita laidasta laitaan. Meille rakennusprojekti on yksi suurimmista unelmista ja kovan työn tulos on pian valmis. Avoin seikkailumieli on matkantekijälle voimavara ja vaikka lopputulos ratkaisee, kannattaa matkastakin pyrkiä ottamaan ilo irti. Rakennusajasta jää parhaimmillaan hienoja muistoja, joita mielellään muistelee sitten uuden kodin sohvalla. Nauti matkasta!

”RAKENNUSAJASTA JÄÄ PARHAIMMILLAAN HIENOJA MUISTOJA. NAUTI MATKASTA!”

Koti Paloheinässä

Tätä blogia kirjoittavat Jenna, 31, ja Jukka, 33, Oksaharju, jotka rakennuttavat itse suunnittelemaansa Kannustaloa Helsingin Paloheinään. Neljä lasta, koira, harrastukset ja työt pitävät perheen liikkeessä, mutta taloprojektille täydellinen aika on juuri nyt.

Katso kaikki postaukset